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      萬科股份有限公司的財務報表分析

        摘要

      近年我國市場經濟發展迅速,越來越多的公司上市,由此而產生的企業間投資越來越多。在投資之前,他們必須充分了解被投資企業的實際經營情況,以期能夠在最大程度上避免投資風險。該過程中,財務報表的研究是一種重要而有效的了解方式。本論文首先闡述了財務報表的相關概念,研究其分析過程,作用,方法以及局限性。然后以萬科股份有限公司為研究對象,搜集其近三年披露的財務信息,結合近年房地產的整體發展狀況對萬科房地產進行SWOT分析,然后從資產負債率,利潤,現金流量進行多方面對萬科股份有限公司進行研究,結合相關財務指標,利用杜邦分析法來了解該公司的真實財務情況及經營情況,對該公司的整體經營情況進行評估,找出其經營過程中存在的問題進行分析,最后根據自身所學理論知識以及對相關文獻的查閱給出一些切實可行的改進建議,以供萬科股份有限公司進一步發展改進做參考。

      關鍵字:萬科/財務報表/杜邦分析

        1、我國房地產行業概況

        1.1我國房地產行業發展狀況

      就目前情況來看,今年我國房地產行業比較低迷,可能受到疫情等多種因素的影響,但是就整體發展趨勢,我國房地產行業仍然處于上升階段,主要是由我國的城市化人口比例決定的,雖然就我國目前的統計數據來看,我國的城市化比較較高,但是大多數人還是集中在小城市,小城鎮,按照我國人民的生活習慣,房子是生活的必須品,有房才有家的觀念還是深深留在人們的心中,所以對于大中城市的房地產行業,還是具有很大的發展空間的。

      我國從2007年開始實施房地產調控政策,通過一系列的限制政策逐漸實現房住不炒的市場環境。雖然目前我國房地產在大中城市的價格還是比較高,但是成交量近兩年有明顯的下降。數據顯示,2019年我國70多個大中城市中平均房價環比去年下降十個百分點。面對低迷的房地產發展環境,各個房地產企業為了加快自身的資金周轉,已經開始通過降價,打折等方式進行了房產處理。同時由于房地產市場的不景氣,好多房子低價拋售,導致市場價格更加悲觀,市場仍然處于觀望階段,從而導致了惡性循環。這一系列問題給房地產開發商帶來了巨大的經濟壓力,使得房地產經營風險增大。此外,由于房地產對貸款的需求量比較大,且相對穩定,各個銀行為了增加自己的業務量,在一定程度上降低了房貸的門檻,使得房屋貸款數量不斷擴大,從而增加了很多隱形風險。這就導致房地產行業的巨大金融風險轉嫁給了銀行,使其面臨著巨大的信用風險問題,在很大程度上限制了我國經濟的正常發展。

       1.2萬科股份有限公司發展歷程

      1984年萬科成立,至今已經36年了。是我國首批上市企業之一。到2019年9月30日,總資產公司總資產達到163,876,322萬元。萬科1989年1月29日在深證證券交易所上市,開始進行跨地域的房地產開發項目,1993年5月28日,萬科在香港證券交易所上市,募集資金45135萬港幣用于房地產項目開發,這使得萬科的核心業務——房地產更加突出。1997年公司募資3.83億用于深圳住宅項目開發,2000年,募資6。25億進一步發展房地產開發。2002年,萬科發行可轉換債券,募資15億,公司實力得到進一步加強,從此樹立起發展良好,有強大社會責任感的大企業形象。

       2、萬科股份有限公司報表財務項目分析

        2.1萬科資產項目分析

      資產負債表是反映公司在一定時間段內財務信息的報表,本論文中對萬科股份有限公司2017,2018,2019連續三年的資產負債進行了整理,得到表2-1.

      表2-1 2017-2019科股份有限公司資產負債原始數據表 單位:萬元

      項目 2019 2018 2017
      貨幣資金 10724025

      123252809

      13276552

      103980124

      9435263

      76662927

      交易性金融資產2070224252
      衍生金融資產653443959641
      應收票據1606
      應收賬款193147173361130211
      預付款項111140101217229710527007
      存貨859851377078929555057276
      其他流動資產2027526352739306329
      流動資產總計1101314979679245575456727
      長期股權投資12686065119013296645245
      投資性房地產723614343933281898129
      無形資產479824507678141247
      商譽225502174820169
      長期待攤費用624103418760149915
      遞延所得稅資產21582291325483852034
      其他非流動資產6384231895895934724
      非流動資產總計238453372046422110641463
      資產總計13397683411725667686098190
      短期借款22738321978131730112
      應付票據90538279400
      應付賬款2417253113594735
      預收賬款695962763340788227
      應付職工薪酬479691307270256872
      應交稅費1679865778808754347
      其他流動負債48100181198371
      長期借款11944851125670067714669
      應付債券483511042930932705835
      預計非流動負債153191620016885
      遞延所得稅負債335278949041786
      其他非流動負債230978253600242388
      負債總計485894072172928468125256
      歸屬于母公司所有者權益99456.7988795.8977254.98

      通過對表2-1中原始數據的計算分析,我們得出萬科股份有限公司2017-2018年資產負債表的主要財務指標如表2-2.

      表2-2 萬科股份有限公司資產負債主要財務指數變動表

      項目 2018年變動情況及影響 2019年變動情況及影響
      增減額 變動(%) 增減額 變動(%)
      貨幣資金 3841289 40.71 -2552527 -19.23
      其他應收賬款 27317197 35.63 19272685 18.53
      存貨 15732019 28.57 15195842 17.67
      資產總計 31158486 36.19 16720158 14.26
      歸屬于母公司所有者權益 11504.91 14.94 10660.90 12.01

      從表2-2統計數據我們可以看出萬科股份有限公司2018年和2019年兩個會計年度中總資產分別增加了31158486萬元和16720158萬元,分別上漲36.19%和14.25%,萬科股份有限公司的總資產的連年上漲在一定程度上說明該公司的資產規模有了一定的擴大。通過進一步對該公司流動資產與非流動資產的分析,

      我們發現公司總資產增長主要由流動資產增長決定。

      從表2-2我們可以看出2018年和2019年該公司的存貨都有所上漲,且上漲比例分別是28.57%和17.67.這在一定程度上表示該公司的存貨量比較的啊,通過進一步分析我們發現該公司出現存貨量上漲的原因是在2018年與2019年中該公司擴大了生產規模,在建項目比較多,還沒有完工投入市場。

      該公司的其他的應收賬款在2018年和2019年也表現出上漲情況,分別上漲35.63%和18.53%,究其原因為在這兩年間由于公司擴大生產規模,其往來客戶也不斷增加,造成了應收賬款逐年上漲。

      貨幣資金方面,該公司在2018年貨幣資金上漲3841289萬元,增長40.71%,主要是因為2018年公司投資項目基本完成,商品投入市場,資金回收比較快,但是在2019年該公司的貨幣資金有所下降,下降2552527萬元,下降19.23%。究其原因是2019年該公司進行了很多新項目的投資,使用了大量的貨幣資金,由于項目還在建設階段,資金無法回籠,導致貨幣資金有所下降。

      股東權益方面,2018年和2019年分別上漲11504.91萬元和10660.90萬元,漲幅14.94%和12.01%。這兩年股東權益的增長主要來源于萬科生產凈利潤的增長,根據萬科股份有限公司披露的凈利潤數據顯示,2017年,2018年,2019年的凈利潤分別是1109100萬元,1398456萬元,1824075萬元,凈利潤的增長帶動了股東權益的增長。通過對該公司該年份經營狀態的分析,我們得出萬科聯營及合營實現的權益利潤以及股權轉讓所得利潤是萬科集團凈利潤增加的主要原因。

      從表2-1我們看出,萬科股份有限公司2017年,2018年,2019年的總負債分別為48589407萬元,21729284萬元,68125256萬元。根據萬科的經營情況我們分析,2017年萬科進行了新項目的投資,在建項目較多,年末到期的負債增加。2018年由于2017年投資的新項目已經基本完工投入市場,大量資金回籠,萬科進行了負債償還,使得總負債下降,2019年萬科又進行了新項目的投資,同2017年一樣,萬科在建項目增加,回籠資金較慢,且不斷的原材料購買以及其他人力物力的支出造成企業資產負債增加,根據以上分析,我們可以粗略的得出萬科集團根據項目的在建情況不同,其總資產負債具有一定的波動性。

       2.2萬科利潤項目分析

      利潤表在一定程度上反映了企業在某個特定時間段的經營狀態。本論文收集了萬科利潤相關數據如表2-3:

      :表2-3 萬科股份有限公司利潤表 單位:萬元

      項目 2019年 2018年 2017年
      營業收入 22391476 17602214 11710050
      營業稅金及附加 1323438 986431 608506
      營業成本 14332714 11483233 7994337
      利潤總額 4182479 3166211 2090159
      凈利潤 2859042 2179780 1481653

      通過對表2-3中數據的計算統計,我們得出了2018年和2019年利潤表的主要變動指標,如表2-4:

      表2-4 萬科股份有限公司利潤表主要變動指標 單位:萬元

      項目 2018年變動情況 2019年變動情況
      增減額 增減(%) 增減額 增減(%)
      營業收入 5892164 50.32 4789262 27.21
      營業稅金及附加 377925 62.11 337007 34.16
      營業成本 3488896 43.64 2849481 24.81
      利潤總額 1076052 51.48 1016268 32.10
      凈利潤 698127 47.12 679260 31.16

      從表2-4中數據我們可以看出,2018年萬科股份有限公司營業收入增長較多,增長2.3萬科現金流量項目分析892164萬元,漲幅50.32%。2018年雖然我國房地產市場不算景氣,但是剛需住房,整體經濟環境比較好,再加上隨著人們生活水平的不斷提高,對生活環境要求越來越高,住宅環境也成為大家購房的重要參考值。萬科以自身優秀的服務理念,優質的工程項目贏得了市場,使其整體營業收入得到了大幅增加。2019年,世界經濟低迷,中國經濟發展受到了一定的影響,很多房地產公司出現了打折降價出售的情況,使得我國房地產進入觀望狀態,成交量整體下降,萬科在其中也受到了一定的影響,但是萬科始終如一的服務質量贏得了市場,在2019年,雖然營業收入上漲幅度小于2018年,但仍有4789262萬元的增加。

      2018年和2019年的營業稅金及附加都有增長,分別漲幅62.11%和34.16%。這些增長主要是由于萬科營業收入的增加,再加上地方稅金比例的增加,使得公司的結算規模變大,從而增加了營業稅金及附加的數量。

      營業成本方面,2018年和2019年都有增長,分別漲幅為43.64%和24.81,這同樣與萬科的營業收入息息相關,萬科的營業收入增加,代表著萬科有新項目投入市場,與新項目一塊產生的就是營業成本。從營業成本的增長幅度我們也可以看出,2018年營業收入漲幅高于2019年,同樣,2018年的營業成本漲幅也是高于2019年的。

      利潤總額方面,2018年和2019年分別漲幅51.48%和32.10, 該項目變化同樣與萬科的營業收入相關,2018年營業收入增加較多,導致2018年利潤總額比較高。2019年營業收入漲幅不高,導致2019年利潤總額增長幅度較小。

      凈利潤方面,2018年增長698127萬元,漲幅47.12%, 2019年增長679260萬元,增長31.16%。2018年和2019年是我國房地產走下坡路的時間,全國性房地產成交量明顯下降,市場進入觀望狀態。但是萬科股份有限公司的凈利潤還能夠保持持續增長,這與萬科的服務理念,良好工程質量是分不開的。這在一定程度上說明萬科在房地產行業具有很強的競爭優勢,在今后的發展過程中應該保證自身優勢,不斷開拓創新。

       2.3 萬科股有限公司的現金流量項目分析

      本論文中我們分析了萬科的現金流量表,如表2-5.對該數據的分析主要是想掌握該公司的現金流量情況。

      表2-5 萬科股份有限公司現金流量表 單位:萬元

      項目 2019年 2018年 2017年
      期初現金及現金等價物余額 17566816 16432601 7949001
      經營活動產生的現金流量凈額 173441 2573117 1670624
      投資活動產生的現金流量凈額 1202351 7113579 2865775
      籌資活動產生的現金流量凈額 6987477 5519598 1956448
      現金及現金等價物凈增加額 7960637 4120961 705765
      期末現金及現金等價物余額 9606179 12311640 8654766

      通過對表2-5中數據的統計計算我們的粗2018年和2019年現金流量主要變動指標表如表2-6:

      表2-6 萬科股份有限公司現金流量表主要變動指標

      項目 2018年變動情況 2019年變動情況
      增減額 增減(%) 增減額 增減(%)
      經營活動產生的現金流量凈額 902493 54.02 -2399676 -93.26
      投資活動產生的現金流量凈額 4247804 148.23 -5911328 -83.10
      籌資活動產生的現金流量凈額 3563150 182.12 1467879 26.59
      現金及現金等價物凈增加額 3415196 483.90 3839676 93.17

      從表2-6中的數據我們可以看出,經營果凍產生的現金流凈額2018年增長了54.02%, 2019年卻下降了93.26%。 2019年公司經營活動現金流量凈額下降,公司銷售能力下降,使得公司現金流緊張。投資活動產生的現金流量凈額2018年增長較快,漲幅為148.23%, 2019年出現了明顯下跌;籌資活動產生的現金流量凈額2018年和2019年都呈現上升狀態,但是2018年漲幅高達182.12%, 2019年卻只有26.59%,這在一定程度上說明該公司的籌資活動子啊一定程度上受到了國家房地產調控政策的影響,但是仍然保持上漲的趨勢;現金及現金等價物凈增加額在2018年和2019年都有明顯上漲,漲幅分別是483.90%和93,17%,該數據表明萬科股份有限公司仍然保持著比較健康的現金流,并沒有出現資金周轉不靈的現象,表明企業在未來一段時間的發展中還是比較穩定的,有能力抵抗經濟市場的不利因素。

        3、萬科股份有限公司財務分析

        3.1償債能力分析

      企業的償債能力是一個企業資產變現能力的具體表現,其代表的一個企業能否在一定時間內使用自身的流動資產償還流動負債的能力。通過數據的搜集和整理我們得到萬科股份有限公司2017-2018年短期償債能力表如表3-1:

      表3-1 2017-2019年萬科股份有限公司短期償債能力表

      時間 2017年 2018年 2019年
      流動比率 1.21 1.16 1.13
      速動比率 0.47 0.48 0.41
      現金比率 12.69% 12.72% 8.92%

      從表中數據我們可以看出,2017-2019年三年間該公司的流動比率和速動比率相當穩定。但是2019年萬科的流動比率和速動比率都比2018年低,這在一定程度上說明2019年萬科面臨的負債風險有所提高。2018年,雖然速動比率增加了0.01,但是流動比率下降了0.05,綜合分析2018年萬科面臨的償債風險也是提高了??偵鲜?,2017-2019年間萬科受到我國房地產行業總體形勢的影響,面臨的償債風險不斷增加。而且從表中數據我們可以看出,萬科的現金比率不斷下降,這說明萬科地產存在一些未出售項目,存貨較多,降低了企業的變現能力,從而導致萬科償債能力的下降,造成償債風險提高。此外我們還分析了萬科股份有限公司的長期償債能力,其指標統計如表3-2:

      表3-2 萬科股份有限公司長期償債能力指標表

      時間 2017年 2018年 2019年
      資產負債率(%) 83.53 84.93 85.06
      股東權益比率(%) 16.47 15.07 19.94
      產權比率(%) 489.25 541.85 539.82
      利息支付倍數(%) 1676.13 783.88 966.79

      從表中數據我們可以看到2017-2018三年中萬科資產負債率有少量增加,說明萬科的運營情況相對穩定。但是一般情況,企業的資產負債率應該低于50%,但是萬科的卻高達83%~86%。這說明萬科的運營過程中存在的負債風險還是比較大的,面對這樣的情況,萬科應該積極進行分析,積極調整經營模式與資金結構,在不影響萬科正常運營的基礎上,降低資產負債率,降低企業的償債風險,促進萬科的穩定發展。股東權益比率方面,2018年下降1.4%,這個數值在同行業中的波動還是比較大的。該指數的下降說明投資人在企業中的投資所占總資產的比率下降,股東承擔的風險有所增加,在一定程度上會損壞企業形象,對企業融資具有一定的負面影響。但是2019年該值有所上升,說明企業在該方面有所進步。

       3.2營運能力分析

      本論文中我們統計了萬科存貨周轉率,總資產周轉率,流動資產周轉率,應收賬款周轉率等相關數據,并整理成表。如下:

      表3-3 萬科存貨周轉率表

      時間 2017 2018 2019
      存貨周轉天數 1718.65 1534.96 1516.85
      存貨周轉率 0.16 0.18 0.18

      表3-4 萬科總資產周轉率表

      時間 2017 2018 2019
      總資產周轉天數 2131.02 1992.62 1909.48
      總資產周轉率 0.13 0.14 0.14

      表3-5 萬科流動資產周轉率表

      時間 2017 2018 2019
      流動資產周轉率 0.14 0.16 0.17
      流動資產周轉天數 1868.51 1709.94 1599.53

      表3-6 萬科應收賬款周轉率表

      時間 2017 2018 2019
      應收賬款周轉率 69.34 111.18 127.31
      應收賬款周轉天數 3.89 2.43 2.12

      從表3-3可以看出,萬科存貨周轉天數逐年遞減,存貨周轉率連續提高。這表明萬科在2017-2019三年中銷售質量上升,存貨降低,占用資金逐年減少,資金流動性加強,在一定程度上增強了公司的盈利能力,有利于公司的進一步發 展;從表3-4可以看出萬科的總資產周轉天數逐年下降,周轉率保持穩定。從表3-5看出流動資產周轉率逐年上升,周轉天數下降,這說明萬科的資產運營水平在2017-2018年間逐年提高;從表3-6看出萬科的應收賬款周轉率逐年上升,周轉天數不斷下降,說明企業壞賬損失在逐漸西江,企業流動資產更兼充足,預示著企業在未來的發展中會相對平穩。

       3.3盈利能力分析

      本論文收集了萬科資本經營盈利能力方面的相關數據并進行整理分析得出了表3-7。從表中數據我們可以看出該公司的總資產利潤率,總資產凈利潤率,成本費用利潤率,營業利潤率,凈資產收益率,股本報酬率,凈資產報酬率,資產報酬率,銷售毛利率在2017-2019三年間逐年上漲,其他相關指數保持相對穩定,這在一定程度上說明該公司的盈利能力有所上升。但是其主營業務利潤率在2019年有所下降,這個指標不容忽視,企業的主要業務一旦出現利潤率下降等問題,企業應該采取積極態度,及早采取措施或者進行業務拓展。

      表3-7 萬科資本經營盈利能力因素分析表

      項目 2019 2018 2017
      總資產利潤率(%) 1.74 1.52 1.45
      主營業務利潤率(%) 27.17 27.57 23.67
      總資產凈利潤率(%) 1.81 1.68 1.6
      成本費用利潤率(%) 23.1 22.11 20.96
      營業利潤率(%) 18.74 17.98 17.67
      主營業務成本率(%) 64.01 65.24 68.27
      銷售凈利率(%) 12.77 12.38 12.65
      凈資產收益率(%) 10.90 9.99 9.53
      股本報酬率(%) 252.96 197.46 134.22
      凈資產報酬率(%) 11.68 10.1 8.83
      資產報酬率(%) 1.74 1.52 1.45
      銷售毛利率(%) 36.25 34.76 31.73

       4、萬科股份有限公司財務報表問題

      本論文中我們分析了萬科2017-2019年的財務數據,發現了萬科經營過程中存在的一些財務問題:

      萬科公司存貨資金占有量比較大。其嚴重影響了公司的資金流動,近三年萬科的資產收益率的增加過分的以來負債比重的增加。萬科資產負債率過高。正常應在50%以下,萬科卻在70%以上,使其面臨較大的財務風險;萬科形象受到了盈利率下降的一定影響,在其今后發展中,可能會影響其融資過程。萬科的流動比例,速動比例和現金比例逐年下降,說明其短期償債能力下降。股東權益比率下降,資產負債率上升,說明企業支付利息能力下降;5、對策建議

      通過對萬科財務報表的問題以及發現的問題,我們有針對性的給出了以下建議:

      積極促銷,降低存貨,加快資金流動。降低企業負債率,調整資產結構;公司應該加強獲利能力,在房地產市場不景氣的大環境中,應該積極使用相應的營銷手段,提高公司的盈利能力;公司應該增加銷售額,提高存貨變現的速度,減少存貨數量,以提高流動比例,速動比例和現金比例,降低公司的財務風險。

       致 謝

      時光荏苒,白駒過隙,大學四年學習時光已經接近尾聲,在此我想對我的母校,我的父母、親人們,我的老師和同學們表達我由衷的謝意。感謝我的家人對我大學四年學習的默默支持;感謝我的母校給了我在大學四年深造的機會,讓我能繼續學習和提高;感謝老師和同學們四年來的關心和鼓勵。老師們課堂上的激情洋溢,課堂下的諄諄教誨;同學們在學習中的認真熱情,生活上的熱心主動,所有這些都讓我的四年充滿了感動。這次畢業論文設計我得到了很多老師和同學的幫助,其中我的論文指導老師對我的關心和支持尤為重要。論文的每個階段從論文的選題、提綱的設計、到整個論文的寫作過程、反復的修改與改進,知道最后的定稿,都離不開老師的悉心指導與幫助。每次遇到難題,我最先做得就是向老師尋求幫助,而老師每次不管忙或閑,總會抽空來找我面談,然后一起商量解決的辦法。在這里衷心感謝我的畢業論文指導老師。

      最后在這里,我要真誠的謝謝大家。

       參考文獻

      [1]楊柳,湯谷良.中國房地產企業的財務戰略轉型——以萬科集團和綠地香港“輕資產”模式為例[J].財會月刊. 2017(04)

      [2]邱漩.哈佛分析框架在財務報表分析中的應用[J].湖南科技學院學報. 2017(02)

      [3]孟曉蘇,謝丹丹.孟曉蘇:中國房地產究竟還能扛多久?[J].中外管理. 2017(01)

      [4]張桂青.上市公司財務報表分析的企業競爭策略研究[J].財經界(學術版). 2016(07)

      [5]華麗亞.上市公司財務報表分析探討[J].企業改革與管理. 2016(02)

       

      萬科股份有限公司的財務報表分析

      萬科股份有限公司的財務報表分析

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