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      杜邦分析法在房地產公司財務分析中的應用——以萬科為例

      摘要

      最近十多年,政府通過宏觀手段,積極調控國內的房地產市場,與此同時國內房地產市場競爭變得越來越激烈,企業要想持續發展而不被淘汰就必須要保持一個健康良好的財務狀況。因此,建立一套符合企業自身發展理念與特色的財務分析體系,從客觀的角度去評價企業各部門的財務情況與經營過程對企業長遠發展起到了舉足輕重的作用。杜邦分析體系是財務管理過程中被廣泛使用的手段,它主要通過對凈資產收益率進行分析,并且通過分解凈資產收益率,分析出可以反映企業相關戰略與政策的指標,從而對企業的各部分發展做出準確評估。

      本文首先闡述了文章的研究背景、研究意義和研究方法,其次結合杜邦財務分析體系的結構圖,對本文通過杜邦分析歸納出的整體思路進行一個概念與核心思想的總述,接著以萬科股份公司為例,對萬科近五年的財務報表進行分析,應用杜邦分析法對凈資產收益率進行層層分解,總結和評價了萬科近五年的財務狀況,最后結合萬科的現實發展情況,對改善萬科的財務狀況提供了一些自己的建議,以幫助企業更好的發展。

      關鍵詞:杜邦分析法,房地產企業,財務分析

      第一章 緒論

      1.1 研究背景

      自從改革開放政策在中國實行之后,伴隨著國內經濟金融制度不斷更新、城鄉一體化進程的持續加速,國內的住房相關體制也在與時俱進,房地產行業日趨火爆。房地產行業是推動我國GDP增長的重要行業之一,它不僅與居民的日常生活息息相關,而且與諸多產業也有著密切的聯系,在很多地區,房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱性行業。自2004年政府全面實行經營性用地招拍掛制度,近十幾年來,中國房地產市場快速發展,可謂是黃金階段。房地產的發展不僅可以促進國民經濟的不斷增長,加速推進GDP穩步提升,更是造福人民百姓,推動城鄉一體化進程,統籌市場,推動市場的全面發展。

      房地產作為一種固定且不可移動的不動產,相對于股票基金等金融資產投資相對安全。房屋對于居民來說是生活必需品,所以更加強化了房地產的投資功能。隨著中國經濟的不斷發展,越來越多的老百姓開始富裕起來,他們有能力去創造更多財富,也更加善于去投資,特別是房地產就是他們主要的投資領域。

      然而,房地產發展過快也引發了更多相關問題,這些問題需要政府去做好應對措施。首先,房地產價格上漲速度過快,很多家庭無力承擔自主性住房的費用。其次,房地產市場作為新興的投資市場,各項監管措施還有待提高,監管體系也應該進行合理的改進。再次,過高的市場價格也引起來房屋二次銷售的難度,這種高難度的銷售現狀造成了過高的房屋空置率。最后,炒房現象也影響了市場供給,造成地區差異性的供需平衡。

      市場是一把看不見的手,它無時無刻不在調整市場的供需平衡來限制商品價格,房價漲幅太大就會產生房地產市場的泡沫效應,這將嚴重威脅我國經濟體系的穩定與人民生活的和諧,所以在市場自身調節房地產相關價格與供需問題的基礎上,政府也出臺多項相關政策從宏觀的角度去控制房價上漲過快問題,最近幾年的調控就減緩了房價上漲的勢頭。不僅如此,政府相關報告也不斷強調房屋是用來住的而不是用來炒的,政府等相關監管部門也在不斷遏制過度炒房現象,加速推進房屋價格合理化進程。

      1.2 研究意義

      房地產作為政府宏觀調控的主要手段之一,房地產所處的產業環境也是比較復雜的,相關的經營風險與資本問題也不斷出現。企業高層為了適應經濟發展趨勢,避免在競爭中讓公司處于不利位置,就必須加強財務分析的手段多樣性,通過建立有效的市場經營體系,依據可持續發展理念對公司內部的經營秩序進行合理規劃,并通過多樣性的財務分析手段對公司可能面臨的相關金融風險與資金鏈問題進行提前預警。

      財務報表向來是企業管理者與投資者關注的焦點,更是企業投資者了解公司運營狀況的主要途徑。財務報表對企業來說更像是一種經濟活動的全面體現,財務人員通過會計的初步審核對企業財務報表進行各項分析,并針對財務報表所出現的問題進行更加準確具體的計算,公司財務中層人員會根據報表的相關指標確定公司的綜合能力,幫助企業高層制定適合企業現階段發展的重要理論。通過對財務報表的準確分析,企業的管理人員可以知道企業目前的收支差異以及可支配資金數量,并看出企業存在的問題,尤其是多部門之間的協同問題。對于投資者而言,一份真實有效的財務報告,更是他們選擇堅持還是退出的重要數據。為了控制投資風險,投資者一般會選擇退出財務狀況出現問題的企業??傊?,怎樣建立一個科學合理的財務分析體系,使其能高效的幫助企業發現問題解決問題已經成為財務人員現階段的重中之重。

      1.3 研究方法

      財務報表有多種分析手段,主要的就是比較分析法,財務比率法等,但是這些方法的實際作用卻很難準確全面反映公司的財務狀況,因此建立一個全面系統的財務體系可以很直觀看到公司財務狀況就非常重要了?,F階段,財務分析的綜合手段主要包括兩個方面:第一是沃爾評分法,這是根據財務比率之間的相關聯系計算出來,最開始是用來評價企業信用風險,通過對公司一些重要指標比如流動比率、固定資產比率、存貨周轉率等,結合各部分的加權配比,并聯系行業的平均數值,對各項數據進行整合,最終得到公司的相關盈利能力與風險系數。第二就是杜邦分析法,它從不同角度對公司各項財務指標之間的聯系進行界定與分析,為企業的管理者進行多種維度的數據分析,杜邦分析法的主要手段就是將公司各項相關指標相乘,以此分析公司的整體數據,從宏觀層面對公司的經營情況進行準確評估。

      第二章 杜邦分析體系的理論基礎

      2.1 杜邦分析法概述

      杜邦分析法師美國杜邦公司為了準確的對公司各部門業績的計算,深入分析相關的企業各項經濟數據之間的模型。杜邦分析法的核心思路是將企業的凈資產收益率拆分成三個相關的指標乘積,包括銷售凈利率、總資產周轉率與權益乘數,這種方法相對于單項指標法來說,公司管理部門可以更加清晰直觀的看到各項財務之間的相關性差異,更有助于管理人員發現收益的驅動性因素,對全面了解公司發展與經營情況有很大影響。

      2.2 杜邦分析法結構圖

      杜邦分析法的分解結構圖如下圖所示:

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        圖2-1 杜邦財務分析體系結構圖

        從上圖中可以看出銷售凈利率、總資產周轉率與權益乘數三個相關指標對凈資產收益率的高低具有顯著影響,通過層層分解財務指標后可以清晰明了的發現影響企業財務狀況和經營成果的相關因素,進而能夠充分的了解各個方面的詳細情況。

      2.3 杜邦分析法主要的財務指標關系

      凈資產收益率又叫做權益凈利率,作為杜邦分析的核心,同時也是整個分析的目標,更是評估一個公司收益情況的關鍵性指標。凈資產收益率越高,說明企業籌集資本進行投資的經營管理狀況越好。

      銷售凈利潤可以反映出企業銷售商品或者提供勞務所獲得的收入對凈利潤的影響程度,企業年終全部的銷售收入在扣除所有的相關成本費用后得到凈利潤,所以,凈利潤受銷售收入與總成本的大小的直接影響,銷售凈利率越高,說明企業收入的質量越高,發生的費用相對來說也比較少。

      總資產周轉率將總資產的利用效率和經營質量進行綜合考察,可以有效地衡量企業運用資產帶來銷售收入的能力。該比率越高,說明企業在銷售上能力越強,資產的流動速度也越快,能夠有效利用資產為公司帶來效益,從而為企業創造更多財富。

      權益乘數作為企業負債程度的參考,直接受資產負債率的影響,如果企業的負債程度高,那么權益乘數也會處于較高水平,雖然可以為產生杠桿效應,為企業帶來好處,但是較高負債同時也會是使企業產生較大風險。當企業因到期無法償還所欠債務時,隨之而來的就可能是資金鏈斷裂的風險。

      第三章 杜邦分析法在萬科集團的分析應用

      3.1 萬科集團背景介紹

      萬科企業股份有限公司在1984年建立于深圳,出口辦公設備和視頻設備是當時萬科的主營業務,1988年,萬科開始進軍房地產市場,在1991年開始上市,其也是深圳證券交易所第二家上市的公司。在30年的發展過程中,萬科由一個年銷售不足百億元的小企業,發展為我國房地產行業領先者,2016年萬科成為世界五百強,并在之后的兩年也獲此殊榮,現在的萬科在國內大部分一二三線城市都有自己的房地產與物業相關業務。此外,萬科從2013年起嘗試海外投資,并將國際化作為公司的長期戰略,目前已進入中國移民人數較多的國家和城市,例如舊金山、紐約、新加坡和倫敦等,參與了多個房地產開發項目。萬科2018年銷售金額沖破6000億目標,銷售持續穩定增長,排名年內靠前,依據第三方機構2018年公布的銷售榜單,公司全口徑銷售金額位居第二(僅次于碧桂園),比2017年上升1位。

      3.2 銷售凈利率的驅動因素分解分析

      銷售凈利率可以反應企業營業收入和凈利潤的關系,通過銷售收入占營業收入的比重直接體現出銷售利潤在獲利上的能力,銷售凈利率增加則企業純收入增加,出售利潤減少。公司不僅要提高出售金額,還要提高純收入金額,讓銷售純收入比例處于合理狀態。通過對銷售的純收入比率增減變化的分析,使企業加大出售量,同時改善運營機制,從而提升盈利能力。一般來說,它的值越大,公司的盈利程度越高。

      根據2014年-2018年萬科的年報數據,能夠算出其五年來的銷售凈利率,繪圖如下。

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        圖3-1 2014-2018年萬科銷售凈利率變動趨勢圖

        由圖3-1可知,萬科企業的銷售凈利率從2014年-2018年總體上呈波動上升趨勢。2014年-2015年,萬科的銷售凈利率變化不大,2016年有所下降,2017年-2018年急劇上升,萬科銷售凈利率的上升也將對企業未來的持續經營能力和償債能力帶來積極作用。

      營業收入和凈利潤直接影響了企業銷售凈利率,而期間費用和營業成本則間接影響了企業銷售凈利率,根據萬科近五年的財務報表可知每年的營業收入、凈利潤、營業成本和期間費用,如下表所示:

      表3-1 2014年-2018年萬科銷售凈利率的影響因素變動(單位:億元)

      年份 凈利潤 營業

      收入

      營業

      成本

      期間

      費用

      凈利潤變動率營業收入變動率營業成本變動率期間費用變動率
      2013年182.981354.19927.9877.59
      2014年192.881463.881025.5790.655.41%8.10%10.52%16.83%
      2015年259.491955.491381.5193.6134.53%33.58%34.71%3.27%
      2016年283.502404.771697.42135.539.25%22.98%22.87%44.78%
      2017年372.082428.971600.80172.0331.25%1.01%-5.69%26.93%
      2018年492.722976.791861.04242.0732.42%22.55%16.26%40.71%

      由上表可知,萬科近五年的凈利潤和營業收入保持高速增長,2015年和2018年,萬科的凈利潤變動率變化顯著,均超過了30%,營業收入變動率在2017年有所下降,僅有1.01%,營業成本變動率更是減少了5.69%,然而2018年營業成本變動率和期間費用變動率明顯增加。因此,萬科要適時調整企業的市場發展戰略,進行更有效的經濟管理,在擴大銷售業績的同時,要控制期間費用的增長速度,進一步加強對營業成本的支出水平的掌控能力。

      為了更明顯地呈現上面數據趨勢的變動,根據上表的數據繪制如下增長趨勢圖:

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        圖3-2 2014-2018年萬科銷售凈利率影響因素的變動趨勢圖

        由上圖可知,萬科近五年營業收入增長趨勢的速度與營業成本大體保持一致,而銷售凈利潤的增幅明顯小于營業收入的增幅。同時,營業成本雖然呈上升趨勢,但近五年期間費用保持平穩增長的趨勢,增幅較小,說明萬科在對營業成本中的期間費用的管理上已經形成了流程化和制度化的管控體系,因此期間費用的波動變化較小。

      3.3 總資產周轉率的驅動因素分解分析

      總資產周轉率代表了企業的運營能力,體現了資產營運的效率,它是指企業投入到產出整個過程中的周轉速度,反映了企業利用資產進行管理的效率。它的值越高,企業資產的周轉率越高。流動資產和長期資產構成了企業的總資產,其中貨幣資金、存貨、應收款項是流動資產的構成部分。

      根據萬科近五年的企業年報數據,可知萬科近五年總資產周轉率的驅動因素具體金額,從而算得總資產周轉率的數額,如下表:

      表3-2 2014年-2018年總資產周轉率驅動因素分解

      2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
      總資產周轉率 0.30 0.35 0.33 0.24 0.22
      銷售收入(億元) 1463.88 1955.49 2404.77 2428.97 2976.79
      平均資產總額(億元) 4938.07 5598.52 7209.85 9980.11 13469.63

      由上表可知,萬科2014年到2016年總資產周轉率變化不大,穩定在0.3左右,2017年總資產周轉率開始下降,2018年總資產周轉率只有0.22,表明2017年開始萬科的資產營運能力有所下降。

      從戰略的角度審視房地產企業的總資產構成結構,對萬科近五年資產負債表進行分析,可以明顯發現近五年萬科流動資產在總資產的占比約為90%左右,而在總資產中,存貨占比最大,近五年都超過了50%。由于房地產行業存貨較多,因此對其總資產周轉率的分析要側重分析存貨周轉率。

      表3-3 2014-2018年萬科總資產主要構成結構(億元)

      2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
      總資產 5084.09 6112.96 8306.74 11653.47 15285.79
      流動資產 4648.06 5470.24 7212.95 10175.53 12950.72
      存貨 3177.26 3681.22 4673.61 5980.88 7503.03
      流動資產占比 91% 89% 87% 87% 85%
      存貨占比 68% 67% 65% 59% 58%

      從存貨持有量進行分析可以發現萬科近五年的存貨總量一直高于3000億元,下面是萬科近五年存貨與總資產的對比圖:

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        圖3-3 2014年-2018年萬科存貨與總資產對比圖(單位:億元)

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        圖3-4 2014年-2018年萬科總資產周轉率和存貨周轉率變動趨勢圖

        由圖3-4可知,萬科近五年的總資產周轉率和存貨周轉率總體上呈波動下降趨勢,由于萬科2017年以來的擴張力度加大,2017年-2018年未開工、在建開發工程數量迅速增加, 導致2017年-2018年存貨周轉率下降,2018年存款周轉率為0.28,是近五年來最低值。2018年截至報告期末,萬科存貨金額達到 7,503.0 億元,比 2017 年底增長了 25.50%。其中,擬開發產品達到1,783.0 億元,占比 23.80%;在建開發產品為5,069.9 億元,占比 67.6%;已完工開發產品(現房)為639.6 億元,占比 8.5%。

      3.4 權益乘數的驅動因素分解分析

      權益乘數主要反應了企業償還債務的能力,資產負債率是與之有關的財務比率,企業要想獲得較大的杠桿效益就要適度利用舉債經營的辦法,同時適度舉債也能避免較大的財務風險。在杜邦分析體系中, 1÷(1-資產負債率)表現了一個公司的權益乘數。

      根據萬科近五年的年報資料進行整理,我們可以計算出萬科近五年的資產負債率,進而計算出萬科近五年的權益乘數。

      表3-4 2014年-2018年權益凈利率驅動因素分解(億元)

      2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
      資產 5084.09 6112.96 8306.74 11653.47 15285.79
      負債 3925.15 4749.86 6689.98 9786.73 12929.59
      資產負債率 77.20% 77.70% 80.54% 83.98% 84.59%
      權益乘數 4.39 4.48 5.14 6.24 6.49

      為了更直觀的了解權益乘數的變動趨勢,根據表3-4可以繪制出資產負債率和權益乘數的變動趨勢圖,如下圖:

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        圖3-5 2014年-2018年萬科資產負債率變動趨勢圖

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        圖3-6 2014年-2018年萬科權益乘數變動趨勢表

        由圖3-5可知,萬科資產負債率五年間呈不斷上升的趨勢。一般而言,除航空業和金融業外,50%左右是多數企業應該控制的合理負債水平。相關數據表明今年房企上市公司的整體負債率小幅上升,高達79.42%。從全行業來看,排名前十大地產公司負債率平均80%,萬科 2018年的資產負債率更是達到84.59%。雖然房地產商負債率較高是由于其建設周期長、資金占用大的房地產行業特點導致的,但是與本行業過去相比,80%的負債率也是一個較高的水平。

      由圖3-5可以看出,萬科近五年的資產負債率一直都在70%的警戒線以上,這有悖于萬科制定的通過較低且相對固定的資產負債率來實現企業利潤增長的目標,這可能是萬科大肆向二三線城市擴張引起的。

      由圖3-6可知,萬科權益乘數增長趨勢與資產負債率的增長趨勢大體一致,權益乘數從2014年的4.39增長到2018年的6.49,近五年權益乘數居高不下,說明萬科不斷重視財務杠桿的運用,充分發揮了財務杠桿的作用,但是較高的資產負債率所帶來的財務風險也不容忽視。

      3.5 凈資產收益率驅動因素分解分析

      在前面,本文已經根據五年來萬科的財務數據對影響凈資產收益率的三個關鍵因素進行了層層分解,分析了銷售凈利率、總資產周轉率及權益乘數的影響因素。接下來,文章具體分析這三個因素是如何影響企業的凈資產收益率。

      表3-5 2014年-2018年萬科凈資產收益率及其影響指標

      2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
      凈資產收益率 17.36% 20.81% 20.00% 22.94% 23.63%
      銷售凈利率 13.18% 13.27% 11.79% 15.32% 16.55%
      總資產周轉率 0.30 0.35 0.33 0.24 0.22
      權益乘數 4.39 4.48 5.14 6.24 6.49

      從圖3-7可以明顯看出凈資產收益率的變動趨勢,如下圖:

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        圖3-7 2014年-2015年萬科凈資產收益率變動趨勢圖

        由上圖可以看出,萬科的凈資產收益率呈波動上升的趨勢,該指標經過不斷上升在2018年達到最高值23.63%,雖然在2016年凈資產收益率有所下降,但下降幅度較小。近年來,全國商品住宅銷售量逐漸增長,這與政府陸續推出支持居民合理自住和改善型需求的一系列措施息息相關,在一定程度上促進了居民購房需求的進一步釋放。加上萬科開始向城市配套服務商轉型,通過提升產品競爭能力、強化質量管理、深化組織改革等一系列舉措,,不僅確保公司經營業績可持續增長,而且提升了公司的運營效率。因此,2018年萬科的凈資產收益率攀升至近年最高值。

      通過運用因素分析法,文章將定量分析凈資產收益率的下級指標。本文選取了2017年、2018年的財務數據作為詳細的分析對象,其他年份則通過表格來體現其替代分析。

      以A、B、C、R分別代表銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數、凈資產收益率,并將2017年作為分析基期,用A0、B0、C0、R0分別代表2017年的銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數和凈資產收益率,A1、B1、C1、R1分別代表2018年的銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數和凈資產收益率。由于權益乘數的流動性最弱,然后是總資產周轉率,最后是銷售凈利率,因此按流動性強弱依次替代。具體的分析計算過程如下:

      R0=A0*B0*C0=15.32%*0.24*6.24=22.94%

      R1=A1*B1*C1=16.55%*0.22*6.49=23.63%

      第一次替代:X1=A1*B0*C0=16.55%*0.24*6.24=24.79%

      X1-R0=24.79%-22.94%=1.85%,表示銷售凈利率對凈資產收益率影響程度。

      第二次替代:X2=A1*B1*C0=16.55%*0.22*6.24=22.72%

      X2-X1=22.72%-24.79%=-2.07%,表示總資產周轉率對凈資產收益率影響程度。

      第三次替代:X3=A1*B1*C1=16.55%*0.22*6.49=23.63%

      X3-X2=23.63%-22.72%=0.91%,表示權益乘數對凈資產收益率的影響程度。

      R1-R0=23.63%-22.94%=0.69%,表示在銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數的共同影響下,2018年萬科凈資產收益率較2017年總的上升了0.69%。

      同理,其他年份的因素分析如下表所示:

      表3-6 2014年-2018年萬科凈資產收益率分解指標的影響程度

      年份 凈資產收益率 凈資產收益率變動值 第一次替代 銷售凈利率的影響 第二次替代 總資產周轉率的影響 第三次替代 權益乘數的影響
      2014年 17.36%
      2015年 20.81% 3.45% 17.48% 0.12% 20.39% 2.91% 20.81% 0.42%
      2016年 20.00% -0.81% 18.49% -2.32% 17.43% -1.06% 20.00% 2.57%
      2017年 22.94% 2.94% 25.99% 5.99% 18.90% -7.09% 22.94% 4.04%
      2018年 23.63% 0.69% 24.79% 1.85% 22.72% -2.07% 23.63% 0.91%

      由上表可知,總資產周轉率所帶來的影響多為負面影響,只有2015年,總資產周轉率對凈資產收益率的正面影響程度最大,使得當年的凈資產收益率變動值為近年來最高。2016年,由于銷售凈利率和總資產周轉率均為負面影響,導致了2016年的凈資產收益率有所下降。2018年,銷售凈利率和權益乘數對萬科凈資產收益率的影響程度相比2017年下降較多,使得2018年的凈資產收益率變動值的絕對值為近年來最低值。

      第四章 改善萬科財務狀況的建議

      4.1 加強成本控制,擴大利潤空間

      對于一個企業來講,追求利潤的增加是其固有的使命,而企業要想實現利潤的最大化,就必須要對成本進行有效控制。隨著房地產行業日趨激烈的競爭,房地產行業利潤增長的空間日益縮減,因此,萬科加強成本費用控制顯得尤為重要,這樣做不僅可以促進企業強化核心競爭力,而且可以降低企業生產經營損耗。

      對于加強成本的控制,首先要明確成本控制的途徑。對于萬科來說,成本貫穿了企業經營的全過程,一個新的房地產項目首先從土地的購買開始,再到經歷項目設計與規劃,然后結構施工、裝修裝飾、園林綠化設計和施工、設備購買和安裝,直到最后竣工交付,從而進入產品營銷環節。在這一系列的流程中,土地開支占據了最大的一塊??梢詮耐恋爻杀救胧謱ふ彝黄瓶?,以最小的資金成本占據最優質廣闊的土地資源。其次是對成本控制的激勵。一般而言,成本控制效果的好壞取決于企業員工、管理者以及各部門的共同努力和密切合作。因此,對企業員工、管理者所做出的努力協作進行相應的獎勵能夠對成本控制效果起到事半功倍的作用。行之有效的成本控制激勵制度是成本控制制度執行過程中一劑強有力的催化劑,例如,項目施工部門若提前完成了項目竣工驗收,萬科就可以對施工部門進行獎勵,獎勵金額可以根據相關激勵制度和提前天數直接掛鉤,當然,這是在保證項目質量基礎上的工期提前。

      4.2 加快銷售速度,提高存貨周轉率

      過去這些年,很多開發商以大幅舉債、積極囤地、快速周轉、快速開發的方式迅速壯大,賺得金銀滿缽,但在現在這一方式遭遇到越來越大的挑戰。近年來國家出臺了多項關于房地產的調控政策,政府加強了對信貸政策、產業政策和稅收政策的調控,“限購、限貸、限價”等一系列抑制性條例也陸續出臺。在政府限價等政策重壓之下,房地產市場逐漸步入規范化,這一模式越發難以為繼。由于前幾年頻現“地王”,把拿地成本推升到一般開發商難以承受的程度,加上融資成本也不斷上升,地產開發商必須要提高開發、周轉、回籠資金的能力,否則資金鏈稍有不慎可能就會斷裂。

      萬科的存貨占總資產的比重較高,近五年存貨均在3000億元以上,而存貨周轉率近年來卻在下降。公司持續發展的潛在能力雖然取決于房地產行業存貨的項目儲備規模,但是一旦出現存貨周轉能力變差的情況,也會一定程度上加大企業資金周轉風險和資金支出壓力。對企業而言,存貨既可能是財務風險的來源,也可以是資金的保障。因此,萬科要注重庫存管理,做好庫存的預算與控制,合理優化庫存結構,加快銷售速度,制定積極的銷售方案和營銷策略,提升庫存周轉速度。

      4.3 嚴控負債水平,優化負債結構

      房地產行業本身的行業特點致使萬科和眾多房地產企業一樣也一直保持著較高的資產負債率。企業增加經濟效益的方式之一是負債經營,合理的負債可以產生財務杠桿效益,幫助企業擴大資產規模,增加企業的經濟效益,但是,過度負債必然會導致企業經營現金流出極大的依賴負債產生的現金流入,一旦企業經營狀況不佳,必將通過新的舉債來償還已有的負債,由此惡性循環,從而導致企業最終面臨財務危機。

      保持一個合理適度的負債對資金密集型的房地產企業是非常重要的,因此建議萬科降低企業的負債比率,畢竟財務杠桿對企業的杠桿作用是有限的,若不及時調整,將會給企業帶來許多財務風險,從而造成更多負面的影響。另外,在分對萬科的財務報表時,發現預收賬款在負債中有較大比重。因此,萬科要想降低資產負債率必須加強對預收賬款的管理,使得企業的預收賬款盡快轉變成收入。

      4.4 關注調控政策,防控政策風險

      相關的政策風險主要是因為政府的一些相關措施會影響房地產市場穩定,就前段時間出臺的一些控制房價的宏觀經濟政策而言,這些相關政策就會影響市場的供需平衡,間接影響消費者的購買力,這將對整個房地產試產的銷售情況產生影響,并且房地產的經營大環境與其他商品相比整體價格較高并且關乎居民生活,所以房地產行業不僅是政府宏觀調控的主要對象,也是政府重點關注的民生問題,其對國民經濟的平穩發展影響重大。

      現階段我國金融也并不是完全開放,全球一體化趨勢也隨時影響著國內的金融市場,因此房地產作為一個很需要資金支持的行業,國際金融對于其的影響也在一定程度上高于其他行業,因此房地產行業應該注意自身資金與發展情況,避免出現因為金融市場的不穩定造成的損失,并且房地產市場與國家整體的稅收體系也有著緊密的聯系,做好相關稅收工作也是現如今房地產行業的首要任務。

      4.5 白銀時代啟動,轉型勢在必行

      雖然從大數據角度分析,萬科在2018年銷售水平創歷年新高,但是房地產行業的確已經進入到寒冬期,目前市場的供需平衡已經失衡,大量的房屋空置也對房地產行業造成了巨大沖擊,包括萬科在內的多個房地產企業將會在近幾年面臨著前所未有的壓力,房地產行業將會從一個幾乎不會虧本的行業變為一個虧損概率很高的企業,萬科的管理層應該要想辦法去改變公司的整體戰略,與時俱進,避免相關的行業沖擊給公司造成的影響。我國房地產行業正在進入存量時代,行業的開發屬性逐步減弱,以房地產作為流向入口,開展各種高附加值的服務,最終實現轉型。這也是我國房地產企業在未來的一個重要轉型方向,房子是用來住的的本源到那個時候或許才是真正回歸。

      第五章 結論

      企業的經營運轉涉及到方方面面,因此,在對企業財務進行分析時,必須要多個層面多個指標去進行分析,要盡可能的從企業生產、銷售和經營等各個環節去獲取最有價值的相關信息,在此基礎上,充分利用所獲取的資料對企業的財務狀況進行全面深入的剖析和研究,避免了因為財務信息或者財務指標的不全面而導致財務判斷不準確或者錯誤的情況發生。

      杜邦財務分析體系是一個能讓人全面分析了解公司財務基本狀況的財務分析工具。本文在杜邦分析體系的基礎上通過研究萬科近五年來的財務報表分析了萬科集團的業績財務發展狀況以及目前的管理狀況,重點考察了萬科集團凈資產收益率這一指標,圍繞這一核心指標,對應的構建出了專門的考核體系,通過對銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數的驅動要素分解,解析了萬科近五年的盈利水平、營運水平和負債水平,更加全面與深入的反映萬科股份公司目前真實的經營情況,為進一步提高萬科的財務狀況提供了綜合的解決方案。

      參考文獻

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      [12]宋波. 淺議杜邦分析法在企業財務分析中的應用[D]. 現代商業, 2015.

      致謝

      光陰似箭,日月如梭。轉眼間大學四年時光如白駒過隙般匆匆而過,在這四年里,我褪去了青澀與稚嫩,收獲了汗水和成長。感謝家人對我一直以來的關心和愛護,感謝我的母校對我的培養,感謝我大學的每一位老師對我的諄諄教導,感謝同學們四年來的相互扶持和鼓勵。

      在這里,尤其要感謝涂敏老師對我論文的指導,從開題到撰寫完成,她在百忙之中仍抽出時間給我們指導,指出論文存在的缺漏,修正錯誤,并給了我很多建設性的意見。還要特別感謝我的同學,在論文開題到答辯結題這一過程中給我提供的幫助和不厭其煩的解惑。謝謝你們!

      杜邦分析法在房地產公司財務分析中的應用——以萬科為例

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